Anlässlich einer Ehescheidung stellt sich häufig die Frage, wer das den Eheleuten gehörende Haus übernimmt.

Immer wieder sind Eheleute der Auffassung, sie könnten dies alleine regeln und dabei erheblich Geld sparen. Sie laufen jedoch Gefahr, wichtige Fragen im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich, der Steuer oder den zur Finanzierung des Hauses aufgenommenen Darlehen zu übersehen.

Also Geld gespart und noch mehr Geld verschenkt. Kluges Handeln ist gefragt. Rat kann hier der Fachanwalt für Familienrecht bieten.

Übernahme durch einen Ehegatten

Zunächst ist zu klären, ob das Haus weiterhin im gemeinschaftlichen Eigentum der Eheleute bleiben soll oder ob einer der Ehepartner finanziell in der Lage ist, dass Haus alleine zu übernehmen. Dies setzt voraus, dass der Wert des Hauses fachkundig ermittelt wird. Sodann ist zu klären, wie hoch die Restschuld bei den finanzierenden Banken ist und welche monatlichen Raten der übernehmende Ehepartner aufbringen muss und kann. Übernimmt einer der Partner das Haus allein, so bedarf es einer Übertragung des halben Anteils des ausscheidenden Ehegatten auf den anderen. Dies muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Über die Höhe eines möglicherweise zu zahlenden Ausgleichsbetrages kann man sich aufgrund des vorher ermittelten Hauswertes und der Restschulden einigen. Der ausscheidende Ehegatte möchte natürlich nicht mehr für die Rückzahlung der noch ausstehenden Darlehensraten verantwortlich sein. Dazu bedarf es einer Entlassung aus dem Darlehensvertrag durch die finanzierenden Banken.

Hierauf besteht kein Anspruch, es muss viel mehr mit den Banken verhandelt werden. Wenn diese der Auffassung sind, dass der übernehmende Ehegatte zur Bedienung des Darlehens in der Lage ist, wird jedoch in aller Regel zugestimmt.

Weniger günstig ist eine Regelung, in der der übernehmende Ehegatte den ausscheidenden in der Zukunft von Rückzahlungsansprüchen der Bank freigestellt. Häufig ist dies jedoch die einzige Alternative, wenn die Banken einer Entlassung aus der Haftung für die Verbindlichkeiten nicht zustimmen.

Bei einer solchen Regelung kann die Bank trotzdem auf beide Ehepartner zugreifen. Der ausscheidende hat dann bei Inanspruchnahme lediglich einen Rückzahlungsanspruch dem anderen Ehegatten gegenüber, den er jedoch häufig genug nicht mehr durchsetzen kann.

Bei einer Übertragung unter den Ehegatten fällt meist weder Grunderwerbs- noch Schenkungssteuer an. Gegebenenfalls ist ein Steuerberater hinzuzuziehen.

Verkauf an Dritte

Können sich die Eheleute nicht auf eine Übertragung des Hauses auf einen Ehegatten einigen oder scheidet dies aus wirtschaftlichen Gründen aus, so kommt der Verkauf der Immobilie in Betracht. Auch hier muss mit dem Käufer ein notarieller Vertrag geschlossen und der Verkauf im Grundbuch eingetragen werden. Sollte nach Abzug der Schulden ein Überschuss vom Verkaufserlös bleiben, so ist dieser unter den Eheleuten aufzuteilen.

Gibt es andere Ansprüche im Zusammenhang mit der Trennung und Scheidung, etwa aus dem Zugewinnausgleich, bietet es sich an, diese zu verrechnen.

Bei der Veräußerung ist zu beachten, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien nur dann steuerfrei sind, wenn die Immobilie zu Wohnzwecken selbstgenutzt war oder sich mindestens 10 Jahre im Eigentum der Verkäufer befand.

Teilungsversteigerung

Ist keine Einigung der Eheleute über die Übertragung oder den Verkauf des Hauses möglich, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung. Jeder Ehegatte kann bei Gericht beantragen, das gemeinsame Haus zu versteigern. Das Gericht lässt den Wert des Hauses ermitteln und führt dann eine Versteigerung durch. Neben der erheblichen Dauer des Verfahrens sind die wirtschaftlichen Ergebnisse einer solchen Teilungsversteigerung häufig wenig erfreulich, weshalb diese Lösung nur letztes Mittel sein sollte. Auch kann ein Ehegatte der Teilungsversteigerung widersprechen, wenn der andere Ehegatte z.B. über sein Vermögen im Ganzen verfügt, ohne dass der widersprechende Ehegatte einwilligt oder wenn Belange minderjähriger Kinder berührt sind, die in dem Haus leben und auf die Wohnung dort angewiesen sind.

Fazit

Frühzeitig sollte daher gemeinsam mit dem Rechtsanwalt eine genaue Bestandsaufnahme des Wertes und der Eigentumsverhältnisse des Hauses, der Belastung durch die Kosten und Darlehensraten und der künftigen wirtschaftlichen Möglichkeiten der Eheleute vorgenommen werden. Auf dieser Grundlage ist dann zu ermitteln, welche der obigen Alternativen überhaupt in Betracht kommt. Verständlicherweise fällt es den Ehegatten häufig schwer, sich von der Immobilie zu trennen, in der oft erhebliche Eigenleistungen oder ein hoher ideeller und emotionaler Wert stecken. Es ist jedoch Aufgabe des anwaltlichen Beraters, die bestehenden Möglichkeiten der Ehegatten realistisch und rational einzuschätzen und seine Beratung entsprechend auszurichten. Mit Trennung und Scheidung sind häufig Unterhaltslasten verbunden, gleichzeitig verringert sich das zur Verfügung stehende Gesamteinkommen, spätestens durch den zwingenden Steuerklassenwechsel im Jahr nach der Trennung. Daher ist in vielen Fällen die traurige, aber wirtschaftlich sinnvolle Lösung die Veräußerung der Immobilie. Geht hierbei zu viel Zeit verloren, kann die Bedienung der Zahlungsverpflichtungen für die Immobilie zu einem ständigen Streitpunkt unter den Ehegatten und mit den Banken werden. Für eine kurze Übergangsphase kann es daher sinnvoll sein, mit der Bank die Aussetzung der Raten zu vereinbaren. Hierauf lassen sich die Kreditinstitute meist ein, wenn wenigstens die Zinsen gezahlt werden und eine baldige Veräußerung der Immobilie wahrscheinlich ist.

Wird hier nicht sachkundig beraten und vernünftig und schnell gehandelt, kann am Ende ein vollständiger Verlust der Immobilie (und ihres Gegenwertes) durch Notverkauf oder Zwangs- oder Teilungsversteigerung stehen. Dies ist immer die schlechteste aller möglichen Lösungen, die der Fachanwalt für Familienrecht zu verhindern helfen kann.